3043.3億元與2.29億㎡ 恒大3000億背后的利潤野心

溫斯婷
2017-04-05 01:26:22
恒大目前手上持有的土地儲備量為2.29億平方米,幾近三大龍頭房企之和。其中一二線城市的土儲占比極高,面積約1.33億平方米,占比58%。

時代周報記者 溫斯婷 發自香港

“現金3000億的企業都資金吃緊的話,那這個世界是一個什么世界???”3月28日,中國恒大(HK.3333)2016年度全年業績會上,面對“資金是否吃緊”的提問,恒大集團董事局主席許家印笑著反問道。

漂亮的成績單面前,許家印沒有理由不自信。

2016年,恒大實現合約銷售額3733.7億元,同比增長85.4%,位居房地產行業第一。這一年,恒大也首次進入了世界500強行列,其年末的總資產達到13508.7億元,同樣保持行業第一。從2009年上市至今,恒大的總資產增長逾21倍。

彈藥充足

規模飆升的同時,恒大盈利能力也實現大幅提升。年報數據顯示,恒大去年毛利潤超594.2億元,同比增幅達58.8%。同時,核心業務利潤208億元,同比大增89.2%,創上市以來最高紀錄。

毛利率方面,盡管近年來房地產行業毛利率呈現持續下滑的勢頭,但去年恒大毛利率28.1%,與2015年持平,在行業處于偏高水平。

截至年末,恒大現金余額高達3043.3億元,為上市以來最高水平,也是擁有現金最多的房企。

另一個值得被關注的數字,是首次披露的2.29億平方米。

這是恒大目前手上持有的土地儲備量,幾近三大龍頭房企之和。其中一二線城市的土儲占比極高,面積約1.33億平方米,占比58%;土儲原值約2689.5億元,占比75%。在競爭激烈、地價飆升的一二線市場,恒大拿地的平均樓面價僅2026元/平方米。

恒大集團董事副主席、總裁夏海鈞在業績會上強調,這2.29億平方米土儲中并不包括舊改。目前,恒大在深圳、太原、石家莊等地共有35個舊改項目,合計1818.95萬平方米土儲。若把這一部分計算在內,恒大現有的土地儲備則高達約2.5億平方米。

35個舊改項目中深圳占了大頭,有21個,其次是太原6個。恒大并未披露這些舊改項目的拿地成本,僅透露目前恒大已支付99.4億元土地款。按照目前市場價估算,恒大的舊改項目貨值達到4900億元。

加碼一二線的同時,恒大在三四線去庫存和土儲清理的節奏也在提速。

不論是面積還是原值,恒大在縣級市的土儲比例均僅在3%上下。按照夏海鈞的說法,恒大在去年6-8月進行了“歷史第一次”大規模庫存清理,現樓庫存清理最終完成了99.3%。

“優質土地儲備能確保恒大未來高速增長?!毕暮bx說,恒大有優質且充足的土地儲備迎接今年的市場,土地價格合理就拿,價格不合理的話,靠消耗這2.29億平方米的土儲就可以滿足恒大持續增長的需要。

要規模更要利潤

手握3000億元現金和2.29億平方米土地儲備,在超越萬科成為全球最大房企后,恒大今年仍然有望保持銷售額全國第一的地位。

花旗銀行此前發布研究報告指出,恒大截至2016年中期土儲對應總銷售貨值高達1.5萬億元,同時,基于其銷售強勁、盈利增長等因素,料其2016-2018年盈利年均增幅將達52%。

不過,讓規模保持行業第一并不是恒大的唯一目標,如何更有質量地增長才是橫亙在這位新任國內房企一哥面前的長久命題。

早在今年年初,許家印便在內部講話提出,從2017年開始,恒大地產將由“規模型”向“規模+效益型”轉變。 根據他的目標,恒大核心業務利潤率要以每年2-3%的增速提升,要連續保持兩到三年,并計劃在2017年底要達到9%-10%,核心業務利潤達到243億元。

為了實現該目標,許家印表示,恒大的增長速度可能會降至20%。而數據顯示,自2009年上市以來,恒大銷售額年均復合增長率高達43.2%。

有業內分析認為,恒大核心業務利潤主要來自房地產主業,這足以證明其主營業務盈利能力強勁。而隨著公司融資成本的不斷下降、低成本土地儲備陸續入市、以及多元化業務布局的完成,預計公司盈利能力將實現持續快速增長。

目前恒大已完成由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。據透露,恒大今后將集中發展地產、金融、健康和文化旅游四大板塊,并且不再布局新產業。

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